Выключатель модель ae 1031: Жильцам дома на Алтуфьевском шоссе пришли подозрительные «уведомления контролера»

Замена автоматических выключателей — причина пожаров

    Часто при ремонте здания модернизация электропроводки ограничивается заменой автоматических выключателей в электрощитах. По мнению многих современные автоматические выключатели лучше защитят от перегрузок и токов короткого замыкания старую, отслужившую 20 – 30 и более лет электропроводку с алюминиевыми проводами. А проектирование электроснабжения и выполнение электромонтажных работ при этом не планируют.

    Сейчас самые распространенные автоматические выключатели имеют характеристику срабатывания «С», а 10 лет назад выключатели с другими характеристиками были большой редкостью и поставлялись только по предварительному заказу.

    Если предстоит подобная замена автоматических выключателей без замены электропроводки, то всегда необходимо измерить сопротивление цепи фаза – ноль всех линий и определить ток короткого замыкания в них. При проведении измерений для розеточных линий необходимо найти самую удаленную от электрощита розетку, а для осветительных линий самый удаленный светильник. После чего нанести на график время – токовые характеристики заменяемых автоматических выключателей и тех, которые предполагается устанавливать.

И здесь часто возникают неожиданные сюрпризы – старые, отслужившие 20 – 30 лет автоматические выключатели защищают имеющуюся электропроводку на порядок надежнее, чем некоторые (не правильно используемые) современные устройства. Проблема здесь заключается в том, что сопротивление цепи фаза – ноль в линиях старой электропроводки очень часто слишком велико, и соответственно токи короткого замыкания малы, и зачастую в групповых сетях не превышают величины 100 – 150 А. Особенно это касается зданий, где кабели и провода в групповых линиях достигают длины 50 и более метров.

    До широкого внедрения автоматических выключателей с комбинированными расцепителями, имеющими тепловой и электромагнитный расцепители, использовали преимущественно автоматические выключатели с расцепителями, имеющими обратно зависящую от тока временную характеристику. В жилых зданиях в основном использовались автоматические выключатели АЕ 1031, в общественных зданиях А 3160 и другие.

    Сравнение время – токовых характеристик разных типов автоматических выключателей с номинальным током 16 А показано на Рис. 1 и 2.

    На Рис. 1 показаны автоматический выключатель с характеристикой срабатывания «С» по стандарту IEC-EN60898 (кривые 1 и 2) и автоматический выключатель АЕ 1031 М-2 (кривые 3 и 4, построены по данным каталога электротехнических изделий Тираспольского электроаппаратного завода за 2004 год). Время отключения автоматических выключателей находится в зоне, ограниченной кривыми 1 и 2 для первого выключателя и между кривыми 3 и 4 для второго.

     На Рис. 2 показаны автоматический выключатель с характеристикой срабатывания «B» по стандарту IEC-EN60898 (кривые 1 и 2) и тот же, что и на первом рисунке автоматический выключатель АЕ 1031 М-2 (кривые 3 и 4).

     Старые электропроводки редко имеют хорошее согласование своих параметров с характеристиками современных аппаратов защиты, особенно имеющих кратность тока срабатывания электромагнитного расцепителя к номинальному току срабатывания теплового расцепителя 7-10 и более. Из рисунка 1 видно, что при токах короткого замыкания 100 – 150 А автоматический выключатель с обратно зависящей от тока временной характеристикой АЕ 1031 М-2 16 А отключит цепь примерно в 10 раз быстрее, чем автоматический выключатель С16. Сравнение производим по кривым 1 и 3, отображающих наибольшее время срабатывания аппаратов защиты в пределах технологического разброса их параметров.

    По таблице 1, в которой представлены результаты расчетов нагрева алюминиевых жил кабелей сечением 2,5 и 4 мм² в зависимости от тока короткого замыкания и его длительности определяем допустимость использования автоматического выключателя. Методика расчетов описана в работе Нагрев кабелей при коротком замыкании (часть 1), для алюминиевых жил кабелей коэффициенты в формулах: β=228; К=148; X=0,4; Y=0,08.    

    При токе короткого замыкания 150 А (Рис. 1) автоматический выключатель С16 отключится примерно через 6 секунд, при этом алюминиевые жилы кабелей сечением 2,5 мм² способны нагреться до температуры 250 градусов, а жилы сечением 4 мм² до 125 градусов. То есть кабель с жилами 2,5 мм² близок к воспламенению, а с жилами 4 мм² не дойдет до критической температуры, но вероятность выгорания соединений жил в коробках велика.

Автоматический выключатель с расцепителем, имеющим обратно зависящую от тока временную характеристику отключится примерно за 0,8 секунды. При этом жилы кабеля 2,5 мм² нагреются менее, чем до 90 градусов, а жилы 4 мм² — менее чем до 65 градусов.

В первую очередь определять температуру жил необходимо при токах короткого замыкания, близких к порогу срабатывания электромагнитных расцепителей. Если ток короткого замыкания в конце линии существенно меньше этой величины, то при приближении точки замыкания к электрощиту он все равно его достигнет.

    Автоматические выключатели с характеристикой срабатывания «B» защитят старую электропроводку значительно лучше (Рис. 2), чем выключатели с характеристикой «С». Хотя при токах короткого замыкания 60 – 75 Ампер уступают автоматическим выключателям АЕ 1031. Но при токах короткого замыкания более 80 А выключатели В16 значительно превосходят выключатели АЕ 1031 по надежности защиты.

Таблица 1

    Конечно, подобрать защиту для старой электропроводки, что бы она удовлетворяла требованиям ПУЭ 7-го издания при коротком замыкании (отключение линии за 0,2 секунды при напряжении 380 В и за 0,4 секунды при напряжении 220 В в сетях с глухозаземленной нейтралью) крайне трудно, иногда практически невозможно. Но подбором автоматических выключателей с разными время – токовыми характеристиками всегда следует стремиться к лучшему результату. При токах короткого замыкания, превышающих порог срабатывания электромагнитного расцепителя автоматического выключателя с комбинированным расцепителем, защита кабелей осуществляется значительно надежнее, чем ее выполняют автоматические выключатели с обратно зависящей от тока временной характеристикой. И конечно, везде, где допустимо уменьшить номинал автоматического выключателя, необходимо воспользоваться этой возможностью.

Если посмотреть рисунок с время – токовыми характеристиками предохранителя и автоматического выключателя С16 в работе Защита кабелей от токов короткого замыкания, то точно такая же проблема может возникнуть при замене предохранителей на автоматические выключатели.

     Но всегда необходимо стремиться не латать старую сеть, а выполнить проектирование новой электропроводки и осуществить замену старых проводов на современные кабели.

7 апреля 2013 г.

К ОГЛАВЛЕНИЮ

Ремонт электрощитов в Москве цены за работу

Основные проблемы этажных и квартирных электрощитов происходят из-за
того, что устаревают морально и физически клеммы, изоляция,
автоматические выключатели и проводники. Если в вашей квартире
запланирован ремонт,  обязательно задумайтесь о том, чтобы заменить
электрощит, ведь у старых электрощитов  с пробками внешний вид не
соответствует современным интерьерам.

Электрощиты, установленные в домах старой постройки, подразделялись на два типа.

Щиты первого типа были рассчитаны на увеличенную мощность, их
монтаж и сборку производили на лестнице, чаще всего, в квартирах с
электроплитами. Ремонт электрощитов этого типа заключается в замене
автомата и монтаже УЗО (устройства защитного отключения).

Электрощиты второго типа устанавливались в самих квартирах.
Разработка таких электрощитов впервые была произведена давно, ими
оснащались сталинские, хрущевские, брежневские дома, корабли, некоторые
другие типы жилых многоэтажных домов. Для таких щитов потребуется
более серьезный ремонт.

Без качественного обслуживания щиты этажного типа могут
превратиться в источник повышенной опасности. Это происходит из-за
морального старения клемм, пакетников, автоматических выключателей,
изоляции проводников. Серьезные проблемы в электрощитах часто
происходят из-за мелких проблем  – мерцания, а также кратковременного
пропадания света, ощущения запаха гари или учащенного срабатывания
автоматических выключателей.

Часто из-за износа электрощитов происходят неожиданные отключения
электроэнергии, а из-за скачков напряжения проблемы могут привести даже
к выходу из строя бытовых приборов и возгораниям.

План работ

Работы, связанные с ремонтом электрощитов

– Замена старых пакетников на двухполюсные автоматы

Если проводка монтировалась еще в советское время, там были
установлена щиты, содержащие пакетные выключатели. Данные пакетники
необходимы для отключения электроэнергии в период установки счетчика
или ремонта щита.

– Замена автоматических выключателей при ремонте щитов

Функция автоматических выключателей в защите бытовой техники от
чрезмерных токов. Данные автоматы необходимы также для защиты проводки
от короткого замыкания, которое может привести даже к возгоранию.

– Замена  УЗО (устройств защитного отключения) при ремонте электрощитов

УЗО в электрощитах служат для защиты от высоких токов бытовых
приборов, а также для защиты электропроводки от замыкания проводки на
элементы конструкции здания, которые приводят к возгораниям. УЗО служат
и для защиты людей от поражающих токов при неисправностях проводки или
бытовой техники.

– Монтаж реле напряжения  при ремонте электрощитов

Реле напряжения в схеме электрощитов служат для защиты от скачков
напряжения в сети бытовой техники. Это устройство, служащее для
контроля напряжения питающей сети, может отключить питание квартиры от
электроснабжения, если возникает высокое напряжение.

– Замена  предохранителей и пробок при ремонте  квартирных электрощитов

Защита электросети и бытовой техники от повышенных токов при
помощи электрических пробок и плавких предохранителей не всегда
эффективна. Сегодня щиты оснащаются универсальным современным средством
– автоматическими выключателями, легко включающимися и выключающимися.

– Замена устаревших автоматов  более новыми и современными

Некоторые щиты до сих пор оборудованы старыми автоматическими
выключателями, серии АЕ-1031 и АБ-25, выпущенными много лет тому назад.
Тогда использовались именно такие технологии сборки. За эти годы
произошло кардинальное изменение технологий. Поэтому, если вы затеяли
ремонт, обязательно произведите замену старых автоматов на новые модели
автоматических выключателей, так как это является жизненной
необходимостью.

Обмен подобными товарами

Пропаганда

В чем основная проблема Раздела 1031?

С 1921 года налоговое законодательство США признает, что обмен одной инвестиционной или деловой собственности на другую аналогичную не приводит к изменению экономического положения налогоплательщика и, следовательно, не должен приводить к немедленному наложению подоходный налог. Правила равноценного обмена допускают отсрочку уплаты налогов, если налогоплательщик удовлетворяет многочисленным требованиям и совершает продажу и покупку нового имущества в течение 180 дней. Инвесторы в недвижимость и специалисты по коммерческой недвижимости уделяют большое внимание сохранению действующих правил обмена подобными товарами.

Я специалист по недвижимости. Что означает Like-Kind Exchange для моего бизнеса?

Правила обмена часто предоставляют специалисту по недвижимости возможность облегчить две сделки: продажу отчужденного имущества и покупку нового имущества. Любое сокращение правил обмена затруднит заключение обеих частей обменных операций и будет означать, что многие транзакции не будут иметь места. Метод равноценного обмена является одним из наиболее важных из всех налоговых положений для инвесторов в недвижимость и специалистов по коммерческой недвижимости.

Политика NAR в отношении аналогичного обмена

NAR выступает против любых изменений, которые могут подорвать механизмы отсрочки, связанные с обменами, или привести к меньшему количеству транзакций.

Техника равноценного обмена является фундаментальной для сектора инвестиций в недвижимость. Действующий закон предоставляет инвесторам большую гибкость в управлении своим портфелем недвижимости. Недвижимость по сути является неликвидным активом, который требует значительных денежных вложений. Гибкость необходима для обеспечения свободного движения собственности и капитала. Это, в свою очередь, приводит к экономическому росту и созданию рабочих мест.

Законодательный/нормативный статус/перспективы в отношении раздела 1031

Во время президентской кампании 2020 года кампания тогдашнего кандидата Джо Байдена перечисляла аналогичный обмен по разделу 1031 как необоснованную лазейку, которая в значительной степени приносит пользу налогоплательщикам с более высокими доходами, и указывала, что в случае избрания , он бы отменил это.

В начале 2021 года Белый дом Байдена рекомендовал Конгрессу ограничить налоговую отсрочку от аналогичных обменов до 500 000 долларов на налогоплательщика в год, чтобы помочь компенсировать стоимость его предложений по инфраструктуре. Хотя многим это может показаться большой суммой, такое ограничение значительно уменьшило бы использование раздела 1031 и нанесло бы серьезный ущерб сектору экономики, связанному с недвижимостью.

NAR сотрудничает с другими заинтересованными сторонами, чтобы противостоять отмене или ограничению положения о равноценном обмене и информировать членов Конгресса и их сотрудников о важности этого положения для экономики. Например, НАР является ведущим членом большой коалиции, занимающейся сохранением аналогичного обмена 1031. Эта группа профинансировала два отдельных исследования о влиянии отмены или ограничения Раздела 1031 на экономику и сектор недвижимости. Кроме того, коалиция продолжает проводить встречи с членами Конгресса, чтобы объяснить важность обменов с отсрочкой уплаты налогов в их штатах и ​​округах. Кроме того, лоббисты НАР постоянно подчеркивают важность сохранения 1031 в неприкосновенности при встречах с членами и персоналом по другим вопросам.

Хотя закон, который когда-то рассматривался для включения ограничения на однотипные обмены (законопроект о восстановлении лучше), в настоящее время застрял в Конгрессе, похоже, что 1031 больше не сталкивается с таким уровнем опасности, как в начале 2021 года. Однако НАР не ослабляет бдительности и очень внимательно следит за ситуацией.

Комитет НАР

Федеральный налоговый комитет

Коммерческий комитет федеральной политики

Действующее законодательство/подзаконные акты

В настоящее время нет.

In-Depth

Letters to Congress
Issue summary
NAR Federal Issues Tracker

Legislative Contact(s):

Evan Liddiard,
[email protected]
202-383-1083

Erin Stackley,
[email protected]
202-383-1150

Контактное лицо(а) для регулирующих органов:

Эван Лиддиард,
[email protected]
202-383-1083

Ссылки

Библиотека и архив NAR уже провели исследование за вас. References (ранее Field Guides) предлагает ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы обеспечить всесторонний обзор точек зрения. Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют входа в систему nar. realtor.

1031 Обмен: Основы

Объяснение процесса обмена с отсрочкой уплаты налогов 1031 ( Bloomberg Tax , 12 мая 2022 г.) денежные средства от продажи должны быть реинвестированы, чтобы не облагаться налогом на продажу отчужденного имущества. Если обменник покупает недвижимость меньшей стоимости, разница в стоимости двух объектов облагается налогом на прирост капитала и налогом на непогашенную амортизацию».

Руководство по обмену недвижимостью 1031 ( The Balance , 12 апреля 2022 г.)

«Чтобы претендовать на обмен 1031, вы должны следовать двум срокам: вы должны предоставить своему посреднику описание вашего нового имущества в течение 45 дней с момента продажи выкупленного имущества.

«Вы должны закрыть покупку нового имущества в течение 180 дней с даты первоначальной продажи или даты уплаты подоходного налога за год, в котором это произошло, в зависимости от того, что наступит раньше».

Что такое биржа 1031? Знайте правила ( Investopedia , 19 июля 2022 г. )

1031 Подобные биржи, часто используемые для «торговли» одной недвижимостью для отсрочки уплаты налога на прирост капитала, имеют множество правил. Для многих движущихся частей существуют специальные правила для амортизируемого имущества, правило 45 дней, правило 180 дней, обратный обмен и различные другие правила для вторичного имущества, загородных домов и т. д.

Правила, формы и рекомендации Из IRS

По следующим ссылкам приведены инструкции и советы по заполнению налоговых форм IRS, относящихся к 1031 Like-Kind Exchanges.

Аналогичные обмены — советы по налогу на недвижимость (Налоговая служба США, 10 ноября 2022 г.)

Что такое форма IRS 8824: однородный обмен ( TurboTax , 18 октября 2022 г.)

О нас Форма 8824, Аналогичные обмены ( Служба внутренних доходов США , 26 августа 2022 г.)

1031 Обмены для РИЭЛТОРОВ®

Закон о снижении инфляции принят без изменений для 1031 обменов ( PR Newswire , сентябрь. , 2022)

«Решение не вводить новые ограничения на 1031 биржу приветствовалось инвесторами в недвижимость и отраслевыми экспертами, которые выступали против первоначальных предложений президента Байдена отменить, а затем ограничить отсрочку получения прибыли в соответствии с разделом 1031. Предложение должно было ограничить сумму. налогоплательщиков на прирост капитала могут отсрочить в размере 500 000 долларов США (или 1 миллион долларов США в случае лиц, состоящих в браке, подающих совместную декларацию) за каждую продажу инвестиционной собственности. Любая прибыль, превышающая 500 000 долларов США (или 1 миллион долларов США, в зависимости от обстоятельств), должна была быть признана налогоплательщиком в том году, когда недвижимость была продана».

Биржа 1031 Like-Kind является ключевым инструментом для инвестирования в разнообразные и инклюзивные сообщества ( National Association of REALTORS® , 6 мая 2021 г.) в продовольственной пустыне чикагского района Southside Bronzeville. На этом месте раньше располагался снесенный общественный жилой комплекс Ида Б. Уэллс, где он оставался пустырем более 15 лет. Компания Дэвида построила на его месте продуктовый магазин Mariano’s, а затем нью-йоркская инвестиционная группа приобрела новую застройку через аналогичную биржу 1031. Этот внешний капитал привел к возрождению рабочих мест, жилья и торговли в обществе».

Сделки аналогичного обмена между РИЭЛТОРАМИ® в 2016-2019 гг. ( Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® , 4 сентября 2020 г.)

с 2016-2019 гг. В нем освещаются изменения, внесенные в Закон 1031 Закона о снижении налогов и занятости от 2017 года. Согласно отчету, «большинство объектов недвижимости, которые были проданы в рамках равноценного обмена, принадлежали мелким инвесторам, и этот дополнительный капитал был вложен в имущество приобреталось в девяти случаях из десяти».

Государственные трасты штата Делавэр (DST)

3 причины, по которым семейные трасты штата Делавэр останутся надолго ( Kiplinger , 27 октября 2022 г. )

По словам эксперта-исследователя и аналитика данных Джонатана Джонса из Construction Coverage, бэби-бумеры владеют недвижимостью больше, чем любое другое поколение в истории. Бэби-бумеры, родившиеся с 1946 по 1964 год, имеют влияние на все, что связано с недвижимостью, которое невозможно переоценить».

Государственный траст штата Делавэр ( The Balance , 27 декабря 2021 г.)

«Инвесторы DST могут извлечь выгоду из профессионально управляемой собственности потенциально институционального качества. Базовым имуществом может быть многоквартирный дом на 500 квартир, медицинский офис площадью 100 000 квадратных футов или торговый центр, сдаваемый в аренду арендаторам инвестиционного уровня. Большинство инвестиций DST — это активы, которые ваши заурядные аккредитованные инвесторы малого и среднего размера не могли бы себе позволить. Однако, объединив деньги с другими инвесторами, они могут приобрести этот тип активов».

Что такое государственный траст штата Делавэр в рамках 1031 аналогичного обмена ( The Motley Fool , 16 апреля 2021 г. ) Обмен, не будучи единственным владельцем недвижимости. В чем-то эта практика сродни тому, что мы сейчас называем «краудфандингом», и доступна как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Когда вы инвестируете, вы становитесь частичным владельцем как собственного капитала, так и долга.

Предпочтительная структура: в качестве формы частичного инвестирования DST стали популярными в качестве замены для бирж 1031 ( Wealth Management Real Estate , 1 апреля 2021 г.) . Кредитный спонсор DST, Capital Square Realty, сообщил, что в первые три месяца 2021 года наблюдался огромный рост активности DST, что помогло им провести «самый сильный год за всю историю». По крайней мере, часть этого успеха можно отнести на счет растущего числа аккредитованных инвесторов – бэби-бумеров. По мере того, как бэби-бумеры продолжают стареть и выходить на пенсию, они часто ищут новую недвижимость и пассивный доход, что является идеальной ситуацией для перехода на летнее время.

Веб-сайты

Руководство по биржам 1031: основы, ресурсы и посредники ( BiggerPockets. com ) — краткий обзор того, как работают биржи 1031, со ссылками на рекомендуемые ресурсы и списком квалифицированных посредников.

Федерация аккомодаторов бирж (FEA) — профессиональная организация специалистов по биржам. Включает каталог обменных компаний и специалистов по США

Электронные книги и другие ресурсы

Наша коллекция электронных книг содержит множество аудио- и электронных книг для изучения различных иностранных языков и стандартов культурного этикета. Ниже вы найдете образцы доступных материалов; чтобы найти дополнительные материалы, посетите нашу страницу расширенного поиска в библиотечном каталоге и найдите Тема: Международная или Тема: Иностранная . 1031 Exchange (электронная книга)

Книги, видео, отчеты об исследованиях и многое другое

В качестве привилегии участника следующие ресурсы и многое другое можно взять во временное пользование через библиотеку NAR. Предметы будут отправлены вам по почте или предоставлены для получения в здании REALTOR® Building в Чикаго.

Создание богатства с помощью 1031 биржи (Exchange Facilitator, LLC, 2006)

1031 Биржи: как они работают )

Есть идея на тему недвижимости? Присылайте нам свои предложения.

Размещение ссылок на этой странице не означает одобрения Национальной ассоциации риэлторов®. NAR не делает заявлений о том, соответствует ли содержимое любых внешних сайтов, на которые могут быть ссылки на этой странице, государственным или федеральным законам или постановлениям или применимым политикам NAR. Эти ссылки предоставляются только для вашего удобства, и вы полагаетесь на них на свой страх и риск.

Что такое биржа 1031? Знать правила

Обмен 1031 — это обмен одной инвестиционной собственности на недвижимость на другую, что позволяет отсрочить налоги на прирост капитала. Этот термин, получивший свое название от раздела 1031 Налогового кодекса (IRC), используется агентами по недвижимости, титульными компаниями, инвесторами и многими другими. Некоторые люди даже настаивают на превращении его в глагол, например: «Давайте 1031 заменим это здание другим».

Раздел 1031 IRC имеет много движущихся частей, которые инвесторы в недвижимость должны понять, прежде чем пытаться его использовать. Обмен может быть произведен только с аналогичной недвижимостью, а правила Налоговой службы (IRS) ограничивают его использование с недвижимостью для отдыха. Существуют также налоговые последствия и временные рамки, которые могут быть проблематичными.

Если вы рассматриваете возможность обмена 1031 или вам просто любопытно, вот что вам следует знать о правилах.

Key Takeaways

• Обмен 1031 — это налоговая льгота. Вы можете продать недвижимость, предназначенную для бизнеса или инвестиций, и обменять ее на новую, которую вы приобрели для той же цели, что позволит вам отсрочить налог на прирост капитала при продаже.
• Выручка от продажи должна храниться на условном депонировании третьей стороной, а затем использоваться для покупки новой недвижимости; вы не можете получить их, даже временно.
• Обмениваемое имущество должно рассматриваться как однородное в глазах IRS для отсрочки уплаты налога на прирост капитала.
• При правильном использовании количество обменов 1031 не ограничено.
• Правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при очень специфических условиях.

Что такое Раздел 1031?

В широком смысле биржа 1031 (также называемая равноценной биржой или биржой Старкера) — это обмен одной инвестиционной собственности на другую. Большинство свопов облагаются налогом как продажи, однако, если ваш обмен соответствует требованиям 1031, вы либо не платите налог, либо платите ограниченный налог во время обмена.

По сути, вы можете изменить форму своих инвестиций без (как это видит IRS) обналичивания или признания прироста капитала. Это позволяет вашим инвестициям продолжать расти с отсрочкой налогообложения. Нет ограничений на частоту обмена 1031. Вы можете переносить прибыль от одного объекта инвестиционной недвижимости на другой и еще и еще. Хотя вы можете получать прибыль от каждого свопа, вы избегаете уплаты налога до тех пор, пока много лет спустя не продадите актив за наличные. Если все сработает, как планировалось, вы будете платить только один налог по долгосрочной ставке на прирост капитала (в настоящее время 15% или 20%, в зависимости от дохода, и 0% для некоторых налогоплательщиков с более низкими доходами с 2022 года).

Чтобы соответствовать требованиям, большинство бирж должны быть просто однотипными — загадочная фраза, которая означает не то, что вы думаете. Вы можете обменять многоквартирный дом на необработанную землю или ранчо на торговый центр. Правила на удивление либеральны. Вы даже можете обменять один бизнес на другой, но есть ловушки для неосторожных.

Положение 1031 касается инвестиционной и коммерческой недвижимости, хотя правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при определенных условиях. Есть также способы, которыми вы можете использовать 1031 для обмена домами для отдыха — подробнее об этом позже — но эта лазейка намного уже, чем раньше.

Оба объекта должны находиться в США, чтобы иметь право на обмен 1031.

Специальные правила для амортизируемого имущества

Особые правила применяются при обмене амортизируемого имущества. Это может привести к получению прибыли, известной как возврат амортизации, которая облагается налогом как обычный доход. В общем, если поменять одно здание на другое, можно избежать повторного захвата. Однако, если вы обменяете улучшенную землю со зданием на неулучшенную землю без здания, то амортизация, которую вы ранее требовали от здания, будет возвращена в качестве обычного дохода.

Именно из-за таких сложностей вам нужна профессиональная помощь при обмене 1031.

Изменения в правилах 1031

До принятия Закона о снижении налогов и занятости (TCJA) в декабре 2017 года некоторые обмены личным имуществом, такие как лицензии на франшизу, самолеты и оборудование, соответствовали условиям обмена 1031. Теперь только недвижимое имущество (или недвижимое имущество), как определено в Разделе 1031, соответствует требованиям. Тем не менее, стоит отметить, что полная скидка на расходы TCJA для определенного материального личного имущества может помочь компенсировать это изменение в налоговом законодательстве.

TCJA включает переходное правило, которое разрешало обмен 1031 квалифицированного личного имущества в 2018 году, если первоначальное имущество было продано или замененное имущество было приобретено до 31 декабря 2017 года. Переходное правило относится к налогоплательщику и не допускает обратного Обмен 1031, в котором новое имущество было приобретено до продажи старого имущества.

Обмен корпоративными акциями или долями в товариществах никогда не подпадал под эти критерии — и до сих пор не подпадает — но долевые арендаторы (TIC) в недвижимом имуществе по-прежнему подпадают.

1031 Сроки и правила обмена

Классически обмен предполагает простой обмен одного имущества на другое между двумя людьми. Тем не менее, шансы найти кого-то с именно той собственностью, которая вам нужна, кто хочет точно такую ​​же собственность, как у вас, невелики. По этой причине большинство обменов являются отложенными, трехсторонними или обменами Старкера (названными в честь первого налогового дела, которое их разрешило).

При отложенном обмене вам нужен квалифицированный посредник (посредник), который удерживает наличные деньги после того, как вы продадите свою собственность, и использует их для покупки новой собственности для вас. Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.

Есть два ключевых правила выбора времени, которые вы должны соблюдать при отложенном обмене.

Правило 45 дней

Первый относится к назначению замещающего свойства. Как только произойдет продажа вашей собственности, посредник получит наличные деньги. Вы не можете получить наличные или это испортит лечение 1031. Кроме того, в течение 45 дней с момента продажи вашего имущества вы должны в письменной форме указать посреднику замену имущества, указав имущество, которое вы хотите приобрести.

IRS говорит, что вы можете указать три объекта, если вы в конечном итоге закроете один из них. Вы даже можете указать более трех, если они подпадают под определенные оценочные тесты.

Правило 180 дней

Второе правило выбора времени в отложенном обмене относится к закрытию. Вы должны закрыть сделку по новой собственности в течение 180 дней после продажи старой собственности.

Два временных периода идут одновременно, что означает, что вы начинаете отсчет, когда закрывается продажа вашей собственности. Например, если вы назначите новый объект недвижимости ровно через 45 дней, у вас останется всего 135 дней, чтобы закрыть его.

Обратный обмен

Также можно купить новое имущество перед продажей старого и по-прежнему иметь право на обмен 1031. В этом случае применяются те же 45- и 180-дневные временные окна.

Чтобы соответствовать требованиям, вы должны передать новую собственность владельцу жилья на обмен, определить собственность для обмена в течение 45 дней, а затем завершить транзакцию в течение 180 дней после покупки новой собственности.

1031 Обменные налоговые последствия: денежные средства и долги

У вас могут остаться наличные деньги после того, как посредник приобретет замещающее имущество. Если это так, посредник заплатит вам по истечении 180 дней. Эти деньги, известные как ботинок, будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи вашей собственности, как правило, как прирост капитала.

Один из основных способов, с помощью которого у людей возникают проблемы с этими транзакциями, — это неспособность рассмотреть кредиты. Вы должны учитывать ипотечные ссуды или другие долги по имуществу, от которого вы отказываетесь, а также любые долги по заменяющему имуществу. Если вы не получите возврат денег, но ваша ответственность уменьшится, то это также будет рассматриваться как доход для вас, как и наличные деньги.

Предположим, у вас есть закладная на старую недвижимость в размере 1 млн долларов, но ваша закладная на новую недвижимость, которую вы получаете взамен, составляет всего 900 000 долларов. В этом случае у вас есть прибыль в размере 100 000 долларов, которая также классифицируется как ботинок и будет облагаться налогом.

1031s для загородных домов

Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали положение 1031, чтобы обменять один загородный дом на другой, возможно, даже на дом, в котором они хотят выйти на пенсию, а Раздел 1031 отсрочил любое признание прибыли. Позже они переехали в новую собственность, сделали ее своим основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение прироста капитала в размере 500 000 долларов. Это позволяет вам продать свое основное место жительства и вместе с вашим супругом защитить 500 000 долларов США в виде прироста капитала, если вы проживаете в нем два года из последних пяти.

В 2004 году Конгресс затянул эту лазейку. Тем не менее, налогоплательщики по-прежнему могут сдавать загородные дома в аренду и осуществлять обмен 1031. Например, вы перестаете пользоваться своим пляжным домиком, сдаете его в аренду на полгода или год, а затем меняете на другую недвижимость. Если вы наймете арендатора и будете вести себя по-деловому, то вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную собственность, что должно сделать ваш обмен 1031 подходящим.

Согласно IRS, предложение недвижимости для отдыха в аренду без арендаторов лишило бы собственность права на обмен 1031.

Переезд в квартиру по обмену 1031

Если вы хотите использовать недвижимость, на которую вы обменялись, в качестве нового второго или даже основного дома, вы не можете въехать сразу. В 2008 году IRS установило правило «безопасной гавани», в соответствии с которым оно заявило, что не будет оспаривать, квалифицируется ли замещающее жилье как инвестиционная недвижимость в соответствии с разделом 1031. Чтобы соответствовать этому безопасному убежищу, в каждый из двух 12-месячных периодов сразу после обмена:

• Вы должны сдать жилую единицу другому лицу за справедливую аренду на 14 дней или более.
• Ваше личное использование жилой единицы не может превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, когда жилая единица сдается по справедливой арендной плате.

Более того, после успешного обмена одной недвижимости для отдыха или инвестиций на другую вы не можете сразу преобразовать новую недвижимость в свой основной дом и воспользоваться льготой в размере 500 000 долларов США.

До изменения закона в 2004 году инвестор мог передать одну сдаваемую в аренду недвижимость в обмен на другую сдаваемую в аренду недвижимость по процедуре 1031, сдать новую сдаваемую в аренду недвижимость на определенный период, въехать в нее на несколько лет, а затем продать ее, воспользовавшись исключение прибыли от продажи основного места жительства.

Теперь, если вы приобретаете недвижимость в рамках обмена 1031, а затем пытаетесь продать эту недвижимость в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начиная с даты, когда недвижимость была приобретена в рамках аналогичного обмена 1031. Другими словами, вам придется ждать намного дольше, чтобы использовать льготу по налогу на прирост капитала для основного места жительства.

1031 для планирования недвижимости

Одним из недостатков биржи 1031 является то, что отсрочка уплаты налогов в конечном итоге закончится, и вам выставят большой счет. Однако есть способ обойти это.

Налоговые обязательства заканчиваются со смертью, поэтому, если вы умрете, не продав имущество, полученное в результате обмена 1031, то ваши наследники не должны будут платить налог, который вы отложили. Они также унаследуют недвижимость по ее повышенной рыночной стоимости. Эти правила означают, что обмен 1031 может отлично подойти для планирования недвижимости.

Как сообщить об обмене 1031 в IRS

Вы должны уведомить IRS об обмене 1031, составив и отправив форму 8824 вместе с налоговой декларацией в том году, когда произошел обмен.

В форме от вас потребуется предоставить описание обмениваемого имущества, даты, когда оно было идентифицировано и передано, любые отношения, которые могут возникнуть у вас с другими сторонами, с которыми вы обменялись имуществом, а также стоимость аналогичного имущества. Вы также должны раскрыть скорректированную основу переданного имущества и любых обязательств, которые вы приняли или отказались.

Важно заполнить форму правильно и без ошибок. Если IRS посчитает, что вы не играли по правилам, то вам может грозить крупный налоговый счет и штрафы.

Можете ли вы сделать обмен 1031 на основное место жительства?

Основное место жительства обычно не подпадает под действие 1031, потому что вы живете в этом доме и не владеете им для инвестиционных целей. Однако, если вы сдавали его в аренду на разумный период времени и воздерживались от проживания в нем, то оно становится инвестиционной недвижимостью, что может дать право на его получение.

Можете ли вы сделать обмен 1031 на второй дом? Обмен

1031 применяется к недвижимому имуществу, используемому в инвестиционных целях. Таким образом, обычный загородный дом не подпадает под действие 1031, если он не сдается в аренду и не приносит доход.

Как изменить право собственности на замененное имущество после обмена 1031?

Если это ваше намерение, было бы разумно не действовать сразу. Как правило, рекомендуется удерживать новое имущество в течение нескольких лет, прежде чем сменить владельца. Если вы избавитесь от него быстро, IRS может предположить, что вы приобрели его не с намерением держать его в инвестиционных целях — основное правило для бирж 1031.

Пример обмена 1031?

Ким владеет многоквартирным домом, который в настоящее время стоит 2 миллиона долларов, что вдвое больше, чем она заплатила за него семь лет назад. Она довольна, пока ее брокер по недвижимости не рассказывает ей о более крупном кондоминиуме, расположенном в районе с более высокой арендной платой, который продается на рынке за 2,5 миллиона долларов.

Используя обмен 1031, Ким теоретически могла бы продать свой многоквартирный дом и использовать вырученные средства для оплаты более крупного нового имущества, не беспокоясь сразу о налоговых обязательствах. У нее фактически остаются дополнительные деньги для инвестирования в новую собственность за счет отсрочки налогов на прирост капитала и амортизации.